Adjusted Funds From Operations (AFFO) ist eine wichtige Kennzahl in der Immobilienbranche, insbesondere für Real Estate Investment Trusts (REITs) und andere gelistete Immobilienunternehmen. Sie stellt eine Abwandlung der Funds From Operations (FFO) dar und trägt der Tatsache Rechnung, dass sich nicht alle Investitionen ausschließlich auf den Kauf neuer Objekte beziehen, sondern typischerweise auch substantielle aktivierungspflichtige Instandhaltungsmaßnahmen („Maintenance CapEx“) durchgeführt werden müssen.

Die AFFO-Kennzahl geht vom aktuellen Umsatzniveau aus, korrigiert die Abschreibungen und zieht dann die Zahlungsmittelabflüsse für die Instandhaltungsinvestitionen wieder ab. Dies können zum Beispiel kleine Renovierungen in einer Wohnung sein, die vorgenommen werden, wenn ein Mieter wechselt. Tatsächlich liegt der Anteil aktivierungspflichtiger Instandhaltungsmaßnahmen – also z.B. Investitionen in neue Dächer und Fassaden – am gesamten CapEx laut des Geschäftsberichts der Deutsche Wohnen (DWNI) bei fast 50%.

Die Formel zur Berechnung der AFFO lautet also: AFFO = Funds From Operations – Instandhaltungsinvestitionen. Im Vergleich zum FFO stellt der AFFO eine bessere Annäherung an den operativen Cash Flow des existierenden Immobilienbestandes dar.

Die AFFO-Kennzahl ist besonders nützlich für Investoren und Analysten, da sie ein genaueres Bild von der finanziellen Leistungsfähigkeit eines Immobilienunternehmens liefert. Sie hilft dabei, die Rentabilität von Immobilieninvestitionen zu bewerten und fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.

Ich hoffe, dieser Artikel hilft Ihnen, ein besseres Verständnis für die AFFO-Kennzahl und ihre Bedeutung in der Immobilienbranche zu gewinnen.